Аренда недвижимости в Дубае: налоги и документы для собственника
Управляющая компания переводит собственнику аренду за вычетом комиссии. В выписке видна чистая сумма, а для налоговой проверки нужны условия договора, полная сумма дохода и даты расчётов. Разберём, что собрать по квартире в Дубае и как сверить данные для России и ОАЭ.
Начните с двух вопросов. Кто получает арендный доход по договору и требуется ли этому лицу лицензия для такой деятельности в ОАЭ? Ответы определяют, чьё резидентство проверять, какие правила применимы и как учитывать выплаты через управляющего.
Как формат аренды влияет на проверку в ОАЭ
Собственник сдаёт квартиру как физлицо
Доход физлица от инвестиций в недвижимость ОАЭ может находиться вне сферы корпоративного налога, когда арендная деятельность самого собственника ведётся без лицензии и лицензия для неё не требуется. FTA рассматривает Ejari как регистрацию договора. При работе через управляющего проверьте, действует ли он от имени собственника и кому принадлежат поступления. Лицензия управляющего сама по себе не определяет налоговый режим владельца. Руководство FTA об инвестициях физлиц в недвижимость. Регистрация договора Ejari.
Квартира сдаётся как Holiday Home
Для Holiday Homes в Дубае действует разрешительный порядок DET. В руководстве FTA разрешение физлицу вести такую деятельность приведено как пример лицензии, существенной для корпоративного налога. Уточните, на кого оформлено разрешение и кто выступает оператором. Если компания арендует объект у владельца за фиксированную плату и размещает гостей от своего имени, разберите договор владельца и деятельность оператора отдельно. Разрешение Holiday Homes от DET.
Недвижимость принадлежит компании
Проверьте корпоративный налог на уровне компании. Правило об инвестициях физлица к ней не применяется. Арендный доход иностранного юридического лица от объекта в ОАЭ может образовать основание для регистрации по корпоративному налогу в ОАЭ. Отдельно сверяйте выплаты владельцу компании и налоговые документы по ним. Решение Кабинета министров ОАЭ № 35 от 2025 года.
Что проверить налоговому резиденту России
Статья 6 соглашения Россия—ОАЭ допускает налогообложение аренды в стране расположения объекта. Для квартиры в Дубае это ОАЭ. Если получатель — налоговый резидент России, российские правила также охватывают его зарубежные доходы, включая аренду имущества за пределами РФ. Для физлица, получающего такой доход, проверьте обязанность отразить его в 3-НДФЛ. Соглашение Россия—ОАЭ, статья 6. НК РФ, статья 208. Разъяснение ФНС о зарубежных доходах.
Статья 23 соглашения предусматривает зачёт налога с того же дохода в пределах налога в стране резидентства при выполнении применимых условий. Если в ОАЭ налог с аренды не уплачивался, зачесть по этой операции нечего. Комиссия управляющего и сборы за обслуживание здания относятся к расходам по объекту. Для налога и зачёта проверьте отдельные основания. Разбор зачёта иностранного налога.
Запишите сумму в AED, дату фактического получения дохода и подтверждение по каждому платежу. Для НДФЛ валютный доход по общему правилу переводят в рубли по официальному курсу Банка России на эту дату. При расчётах через посредника проверьте по договору и выпискам, когда доход считается полученным. НК РФ, статья 210.
Пример сверки аренды в AED
За год управляющий получил от арендатора 96 000 AED и удержал комиссию 9 600 AED. Собственник отдельно оплатил 12 000 AED расходов по объекту. Предположим, что арендатор рассчитался полностью, иных удержаний нет. Возвратный депозит, если он предусмотрен договором, ведут отдельной строкой с датой получения и возврата.
| Показатель | Сумма, AED | Пояснение |
|---|---|---|
| Аренда, полученная управляющим | 96 000 | По договору и отчёту управляющего |
| Комиссия управляющего | 9 600 | Удержана из аренды |
| Переведено собственнику | 86 400 | Сверить с банковской выпиской |
| Расходы собственника на объект | 12 000 | Оплачены отдельно |
| Денежный результат до налогов | 74 400 | 86 400 − 12 000 |
Таблица показывает денежный результат. Для налогового расчёта передайте специалисту договор, отчёты и выписки, чтобы установить сумму и дату дохода и применимость вычетов. Сохраняйте отдельно сведения об удержанном или уплаченном налоге, если он возник.
Документы, которые стоит собрать по каждому объекту
- Объект и стороны. Title Deed, доли собственников, данные получателя аренды и сведения о резидентстве за нужный период.
- Договоры и разрешения. Договор аренды и Ejari, когда применимо. Для Holiday Homes — разрешение и данные оператора. При участии управляющего — договор с ним и его полномочия.
- Расчёты. График аренды, отчёты управляющего, выписки, комиссии, расходы, депозит и его движение.
- Налоговые сведения. Даты получения, валюта и курс, применимые декларации, подтверждение уплаты или удержания налога при наличии.
Реестр поступлений и расходов по аренде
В CSV есть пример и пустая строка. Заведите отдельную запись для каждого платежа, чтобы связать его с отчётом, выпиской и налоговым периодом.
Скачать реестр аренды (CSV)Частые вопросы
Достаточно ли выписки с чистой суммой перевода?
Добавьте отчёт управляющего и договор. По ним можно восстановить аренду до удержаний, комиссию, депозит и даты расчётов.
Как проверить резидентство, если собственник живёт в двух странах?
Соберите документы за нужный год и проверьте критерии обеих стран и соглашения. Что собрать для проверки резидентства.
Как помогает NG Consulting
Сверяем отчёты управляющего с выписками, рассчитываем денежный результат объекта и составляем перечень вопросов для налогового специалиста. Для консультации подготовьте договор аренды, отчёт управляющего и выписку за один период.
Обсудить расчёт аренды →Дата проверки
Правила сверены 12 ноября 2026 года. Налоговые выводы по объекту зависят от собственника, формата аренды, резидентства и периода.