Продажа недвижимости в Дубае: налоги и документы для собственника
При продаже квартиры в Дубае покупатель может направить часть цены банку для погашения ипотеки. На счёт собственника поступит остаток. Чтобы оценить результат сделки и подготовить данные для налоговой проверки, свяжите цену по договору, расчёты с банком, расходы на покупку и даты платежей.
Сначала определите, что продаётся. Этот разбор посвящён прямой продаже готового объекта. Уступку прав на строящийся объект и продажу доли в компании, владеющей недвижимостью, проверяют отдельно. Пакет документов и налоговая квалификация таких сделок могут отличаться.
Где проверять налог при продаже квартиры в Дубае
По пункту 1 статьи 13 соглашения Россия—ОАЭ доход от отчуждения недвижимости может облагаться в государстве, где находится объект. Для квартиры в Дубае это ОАЭ. Наличие права облагать сделку по соглашению и обязанность уплатить налог определяются на разных уровнях: сначала проверяют соглашение, затем внутренние правила и статус продавца. Соглашение Россия—ОАЭ, статьи 13 и 23.
Доход физлица от продажи может подпадать под исключение для инвестиций в недвижимость из сферы корпоративного налога ОАЭ. Проверьте, ведётся ли инвестиционная деятельность через лицензию и требуется ли она. Если продавец — компания, применимость корпоративного налога проверяют на её уровне. Для иностранного юридического лица доход от продажи объекта в ОАЭ может создать основание для регистрации по корпоративному налогу. Руководство FTA для физлиц и Решение Кабинета министров ОАЭ № 35 от 2025 года.
Если продавец также подлежит налогообложению в России, проверьте условия зачёта налога по статье 23 соглашения. При заявлении зачёта нужны подтверждения иностранного налога по тому же доходу. Квитанции DLD и расходы на оформление храните отдельно от налоговых подтверждений. Что подготовить для зачёта иностранного налога.
Что проверить физлицу, которое остаётся налоговым резидентом России
- Источник дохода. Доход от продажи недвижимости за пределами России относится к зарубежным доходам. По нему нужно проверить обязанность декларирования в России с учётом освобождений. НК РФ, статья 208. Разъяснения ФНС о 3-НДФЛ.
- Срок владения. Проверьте, применимо ли освобождение и с какой даты отсчитывается срок для конкретного объекта. Статья 217.1 предусматривает общий пятилетний срок и трёхлетний срок при выполнении отдельных условий. Соберите договор покупки, документы о регистрации и сведения о долях, чтобы специалист мог проверить нужное основание. НК РФ, статья 217.1.
- Расходы на приобретение. Если доход облагается, проверьте, какие фактически понесённые и подтверждённые расходы на покупку можно учесть по статье 220. Соберите договор, график и подтверждения каждого платежа. Комиссии, сборы и проценты по кредиту отметьте отдельно для проверки. НК РФ, статья 220.
- Валюта и даты. Для НДФЛ валютные доходы и расходы, которые допускается учесть, по общему правилу пересчитывают по официальному курсу Банка России на соответствующие даты получения дохода или осуществления расходов. Внесите каждый платёж в реестр со своей датой. НК РФ, статья 210.
Пример. Как сверить цену сделки и поступление
Квартиру продали за 1 400 000 AED. По условиям расчётов 300 000 AED направлены на закрытие ипотеки, ещё 30 000 AED удержаны на согласованные расходы продавца. Допустим, других платежей и удержаний нет.
| Показатель | Сумма, AED | Чем подтвердить |
|---|---|---|
| Цена продажи | 1 400 000 | Договор продажи |
| Погашение остатка ипотеки | 300 000 | Расчёт банка и подтверждение погашения |
| Комиссия и сборы продавца | 30 000 | Счета и документы об оплате |
| Чистое поступление продавцу | 1 070 000 | Выписка и сверка с расчётами по сделке |
Выписка должна показать поступление 1 070 000 AED. Для налогового расчёта сохраните договорную цену и исходные документы по приобретению. Остаток ипотеки показывает, сколько ушло кредитору при расчётах. Порядок учёта расходов определяют по налоговым правилам и подтверждениям.
Если цена покупки составляла 1 100 000 AED, разница договорных цен равна 300 000 AED. При условных курсах 20 RUB за AED на дату единственного платежа при покупке и 25 RUB за AED на дату единственного расчёта при продаже суммы составят 22 млн и 35 млн RUB. Разница 13 млн RUB показывает влияние валюты. Для декларации специалист проверит фактические даты, курсы, освобождение и допустимые расходы.
Что положить в папку сделки
- Покупка и право собственности. Договор, Title Deed, сведения о долях, график и подтверждения оплаты.
- Продажа и регистрация. Подписанный договор, документ о регистрации перехода права, e-NOC от застройщика, если требуется по процедуре DLD, и квитанции по сборам. Регистрация продажи в Dubai Land Department.
- Движение денег. Расчёт закрытия ипотеки, документы по выплате банку, счета посредников, выписки и сверка всех частей цены.
- Налоговая проверка. Данные о резидентстве за нужный период, даты и курсы пересчёта, подтверждения налога при его уплате и список вопросов по вычетам.
Реестр расчётов при продаже недвижимости
CSV содержит условный пример и строку для вашей сделки. Для оплаты частями добавьте отдельные строки на каждый платёж и укажите документ, дату и валюту.
Скачать реестр расчётов (CSV)Частые вопросы
Достаточно ли Title Deed для расчёта налога?
Он помогает подтвердить объект и право собственности. Добавьте договоры и платёжные документы, чтобы подтвердить цену, даты и фактическое исполнение.
Что собрать, если квартира до продажи сдавалась?
Сохраните реестр аренды за нужные периоды и отдельно заведите документы по продаже. Как собрать документы по аренде в Дубае.
Как помогает NG Consulting
Сверяем договоры покупки и продажи с платежами, раскладываем расчёты по участникам и готовим финансовые данные для налогового специалиста. Для первой консультации достаточно договоров и перечня платежей по объекту.
Обсудить расчёты по продаже →Дата проверки
Источники сверены 13 ноября 2026 года. Налоговые выводы по сделке зависят от продавца, вида отчуждаемого актива, резидентства, периода и документов.